Báo cáo thị trường BĐS Việt Nam: Quý 3 và 9/2023, dự báo hồi phục từ quý 2/2024

Bài viết dựa trên báo cáo nghiên cứu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam dự kiến sẽ bắt đầu hồi phục từ quý 2/2024 và có triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ từ năm 2025. Tuy khó khăn hiện tại, nhưng giảm lãi suất và các chính sách tháo gỡ khó khăn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán nhà đất. Để thị trường phục hồi và phát triển, cần hỗ trợ từ chính sách, tăng cường hạ tầng và đảm bảo phát triển bền vững.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua những thử thách và khó khăn, nhưng thông tin tích cực từ một báo cáo nghiên cứu gần đây đang gợi lên hy vọng cho ngành này. Theo báo cáo, dự báo rằng thị trường bất động sản sẽ bắt đầu hồi phục từ quý 2/2024 và có triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ từ năm 2025. Điều này không chỉ mang lại tin tức đáng mừng cho các nhà đầu tư và người mua nhà, mà còn đánh dấu một sự thay đổi tích cực trong tình hình kinh tế và chính sách. Trước những thông tin này, hãy cùng tìm hiểu chi tiết về dự báo và triển vọng hứa hẹn của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Nguồn: Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI)

Diễn biến thị trường BĐS quý 3 và 9 tháng 2023

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý 3 và 9 tháng năm 2023 của DatXanh Services đã cho thấy tình hình thị trường vẫn đang đối mặt với những khó khăn. Trong 9 tháng đầu năm 2023, nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm và tỷ lệ hấp thụ giảm sâu, chỉ đạt mức trung bình dưới 20% so với cùng kỳ.

Mặc dù đã có các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhưng chúng chưa đạt hiệu quả rõ rệt trong việc thúc đẩy sự phục hồi của thị trường. Tình hình kinh tế trong nước và toàn cầu cũng có tác động không thuận lợi đến thị trường bất động sản, khiến niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục hoàn toàn.

Tuy nhiên, một điểm sáng của thị trường là lãi suất huy động đã giảm xuống mức thấp nhất từ năm 2020, điều này đã kéo theo việc giảm lãi suất cho các khoản vay mới. Mặc dù tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường vẫn còn thấp so với các năm trước khủng hoảng (trung bình dưới 20%), nhưng tỷ lệ hấp thụ trong năm 2023 đã có xu hướng tăng dần theo từng quý, với tỷ lệ hấp thụ của quý 3 cao hơn quý 2 và tỷ lệ hấp thụ của quý 2 cao hơn quý 1.

Đối với phân khúc bất động sản nhà ở, quý 3/2023 ghi nhận khoảng 90% nguồn cung sơ cấp đến từ các dự án hiện hữu tại các thị trường trọng điểm. Tổng nguồn cung sơ cấp (bao gồm cả nguồn cung hiện hữu và nguồn cung mới) đạt khoảng 38.000 sản phẩm, trong đó miền Bắc có khoảng 14.000 sản phẩm, miền Trung có khoảng 3.300 sản phẩm, miền Nam có khoảng 17.500 sản phẩm và miền Tây có khoảng 2.600 sản phẩm được cung ứng ra thị trường.

Ở Hà Nội và các tỉnh lân cận, nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung vào căn hộ, đặc biệt là các dự án quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Miền Bắc có nguồn cung thấp tầng tương đối ổn định hơn so với miền Nam, với nguồn cung hiện tại tập trung chủ yếu ở Hưng Yên và Vinhomes Golden Avenue tại Quảng Ninh. Tỉ lệ hấp thụ tính trên nguồn cung sơ cấp toàn miền Bắc quý 3/2023 đạt khoảng 15-20%.

Trong quý 3/2023, Hà Nội ghi nhận khoảng 1.500 căn hộ mới trên thị trường, giảm 66% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán bình quân của căn hộ sơ cấp dao động từ 43 triệu đến 58 triệu đồng/m2, tăng từ 3% đến 5% so với năm trước. Tỉ lệ hấp thụ căn hộ ước tính khoảng 20%.

Ở khu vực miền Trung, bao gồm Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam và Phú Yên, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án hiện có và không có dự án mới. Tại Đà Nẵng, có khoảng 400 căn hộ mới được cung cấp, tăng 100% so với năm trước. Giá bán căn hộ sơ cấp dao động từ 53 triệu đến 62 triệu đồng/m2, tăng từ 2% đến 3% so với năm trước. Tỉ lệ hấp thụ căn hộ ước tính khoảng 20%.

Trong thị trường miền Trung, giá bán bình quân của căn hộ dao động từ 26 triệu đến 100 triệu đồng/m2, tăng từ 2% đến 3% theo từng quý. Giá bán nhà phố dao động từ 38 triệu đến 120 triệu đồng/m2, ổn định theo từng quý. Giá bán bình quân của biệt thự dao động từ 45 triệu đến 200 triệu đồng/m2, ổn định theo từng quý. Giá bán bình quân của shophouse dao động từ 60 triệu đến 200 triệu đồng/m2, ổn định theo từng quý. Giá bán bình quân của đất nền dao động từ 13 triệu đến 52 triệu đồng/m2, ổn định theo từng quý. Tỉ lệ hấp thụ căn hộ tính trên nguồn cung sơ cấp toàn khu vực miền Trung trong quý 3/2023 ước tính đạt khoảng 10%. Tuy nhiên, có tín hiệu tích cực khi một số dự án mới có tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình của thị trường khu vực (20%-25%).

Thị trường bất động sản phía Nam, bao gồm TP.HCM và các tỉnh lân cận, tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp trong 9 tháng đầu năm 2023. Cụ thể, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và Bình Dương chiếm 97,3% trong giỏ hàng căn hộ sơ cấp và 65,7% trong giỏ hàng chung của khu vực.

Trong quý 3/2023, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận khoảng 4.000 căn hộ mới được cung cấp, tăng 74% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán bình quân căn hộ dao động từ 60 triệu đến 80 triệu/m2, tăng 2-3% so với năm trước. Tỉ lệ hấp thụ căn hộ đạt khoảng 22%. Tỉ lệ hấp thụ tính trên nguồn cung sơ cấp toàn khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận trong quý 3/2023 đạt khoảng 15-20%. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM cao hơn các tỉnh lân cận khác, với ước trung bình trên 22%.

Ở các tỉnh vệ tinh TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, giá bán bình quân căn hộ dao động từ 27 triệu đến 43 triệu/m2, duy trì ổn định theo quý. Giá bán nhà phố từ 25 triệu đến 91 triệu/m2, cũng duy trì ổn định theo quý. Giá bán bình quân biệt thự từ 60 triệu đến 130 triệu/m2, tăng 5-8% theo quý. Giá bán bình quân shophouse từ 30 triệu đến 143 triệu/m2, duy trì ổn định theo quý. Giá bán bình quân đất nền dao động từ 15 triệu đến 55 triệu/m2, cũng duy trì ổn định theo quý.

Khác với giai đoạn trước đó, đến cuối quý 3/2023, thị trường không ghi nhận việc giảm giá sâu cho các sản phẩm bất động sản mới, thậm chí giá bán mới của hàng sơ cấp đã có dấu hiệu tăng nhẹ từ 2% đến 5%.

Hình: Bất động sản nhà ở và giá bán bình quân quý 3/2023

Thị trường bất động sản Việt Nam dự kiến hồi phục quý 2/2024

Dự báo của DXS-FERI cho biết thị trường bất động sản đang tiến đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và hiện tại thị trường gần như đã đạt đáy. Tuy nhiên, theo dự báo thận trọng của DXS-FERI, sự phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không diễn ra theo mô hình hình chữ V mà sẽ hồi phục và tăng trưởng theo mô hình hình chữ U.

Theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, dự kiến trong quý 4/2023, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu ấm lên. Dat Xanh Services đưa ra ba kịch bản cho thị trường bất động sản trong quý 4/2023:

• Kịch bản lý tưởng: giảm 20-30% nguồn cung, lãi suất dưới 10-12%, tăng nhẹ giá bán, tỷ lệ hấp thụ 40-50%;
• Kịch bản kỳ vọng: giảm 30-50% nguồn cung, giá bán ổn định, lãi suất 11-13%, tỷ lệ hấp thụ 20%;
• Kịch bản thách thức: giảm trên 50-60% nguồn cung, giảm 20% giá bán, lãi suất trên 14%, tỷ lệ hấp thụ 10%.

Dự kiến từ quý 2/2024, thị trường sẽ bắt đầu hồi phục và xuất hiện xu hướng tăng trưởng rõ ràng, đặc biệt từ năm 2025 trở đi. Sự phục hồi dự kiến sẽ bắt đầu từ thị trường nhà ở ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Bình Dương, Cần Thơ, sau đó mở rộng sang các đô thị vệ tinh lân cận.

Triển vọng chủ yếu đến từ quyết định của Fed ngừng tăng lãi suất điều hành sau 10 lần tăng liên tục, tạo kỳ vọng tích cực cho thị trường. Các nhà máy sản xuất tiếp tục chuyển dịch sang các thị trường có lợi thế lớn hơn như Việt Nam và Mexico. Ngân hàng Nhà nước dự kiến giảm lãi suất điều hành và ngân hàng thương mại cũng giảm lãi suất cho vay, tác động tích cực đến lòng tin của thị trường về hồi phục kinh tế.